借地権のよくあるご相談・ご質問
相続関係
借地権の相続に関する質問
相続（生前贈与や遺贈は含まない）の場合には承諾料はかかりません。
生前贈与・遺贈は、譲渡にあたります。
譲渡においては、承諾および承諾料が必要となります。
必ずしも巻き直す必要はありませんが、後々のトラブル回避のためにも相続人名義で契約書を新たに締結されたほうがいいと思います。
更新関係
借地権の更新に関する質問
更地価格の5%前後が目安となります。
更新料の支払い義務に法的な決まりはありません。しかし、土地賃貸借契約書に、更新料の支払いに関する 条文記載があったり、別途支払いに関する合意書を締結していたりする場合には、支払いの義務があります。また、契約書および合意書などに記載がなくても、以前に更新料の支払いがある場合は支払い義務が発生します。
地主が異議申し立てをしない場合は、法定更新になります。
地代関係
借地権の地代に関する質問
土地の固定資産税・都市計画税の3~5倍程度が目安です。
地代の値上げに関してはお互いの合意が必要となります。必ずしも応じる必要はありません。
債務不履行として契約解除となります。また、何らかの理由で地主が地代を受け取らない場合には、供託所がある最寄りの法務局に地代を供託することにより、 債務不履行を理由とした契約解除を防ぐことができます。
承諾関係
借地権の承諾に関する質問
第三者への譲渡 (贈与、遺贈含む)、建て替えや増改築(リフォームも内容によっては必要になるケースもある)、借地条件の変更を行う際に、地主の承諾が必 要です。
譲渡承諾料は、借地権価格の10%前後。建て替えおよび増改築承諾料は、更地価格の 3 〜 5 %程度。借地条 件の変更は、更地価格の 10%前後が目安です。
承諾を得られない場合、借地非訟手続きにより地主に代わる許可を裁判所から得ることが可能です。
借地非訟手続きとは、借地権者と地主の間で借地をめぐるトラブル（借地権の譲渡を地主が承諾しない、返却に関するものなど）が起きた際、地主の代わりに裁判所に許可を求める手続きをいいます。裁判所は、諸般の事情を評価して、許可を与えるかどうか判断します。
その他のトラブル
その他の借地権に関するに質問
地主の一方的な要求に応じる必要はありません。しかし、話し合いにより借地権を地主が買い取ることもあります。地主とよく話し合いましょう。
土地賃貸借契約は、地主が代わっても新地主に引き継がれます。
地主が代替わりした場合の連絡先は、借地上の建物が存する土地の謄本を法務局で取得するとわかる場合があります（相続登記をしている場合）。
また、供託所がある最寄りの法務局に地代の供託をしてください。振込先がわからないからといって地代を支払わないと、突然、地主から地代未払いによる土地賃貸借契約の解除をされてしまう恐れがあります。
不動産価値再生事業協同組合
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